Kira Kontrolünün 100 Yılı: 1915 Glasgow Kira Grevinden Türkiye’de Kira Artışına Getirilen Yüzde 25 Sınırına

Kira kontrolü nedir ve dünyada ilk kez nerede uygulandı

Kira kontrolü, en yalın tanımıyla, bir konutun kirasının hangi düzeyde olacağına ya da yılda ne kadar artabileceğine piyasanın değil kanunun karar vermesidir. Uygulamanın iki temel biçimi vardır. Birincisi kirayı belirli bir tarihteki düzeyde dondurmak, ikincisi kiranın yıllık artışını bir orana ya da bir endekse bağlamaktır. Bu iki biçimin ekonomik sonuçları birbirinden çok farklıdır ve yüz yıllık deneyimin en net dersi de tam olarak bu ayrımda saklıdır.

Modern anlamda ilk kira kontrolü, Birinci Dünya Savaşı’nın ikinci yılında İngiltere’de yürürlüğe girdi. Ortaya çıkış biçimi bir hükümet programı değil, bir sokak hareketiydi. Clyde nehri kıyısındaki tersaneler ve mühimmat fabrikaları savaşla birlikte ülkenin dört bir yanından işçi çekti. Kent zaten savaş öncesinde konut sıkıntısı yaşıyordu, savaş sırasında ise inşaat malzemesi pahalılığı ve finansman darlığı nedeniyle yeni konut üretimi neredeyse durdu. Talep patladı, arz dondu. Ev sahipleri bu tabloyu gördü ve 1915 yılının Şubat ayında kiraların topluca yüzde 25 artırılacağını ilan etti.

Buradaki oranı akılda tutmakta fayda var. Yüz yedi yıl sonra Türkiye’de konut kiralarına konulacak yasal tavan da tam olarak aynı sayı olacaktı. İki durum arasındaki fark ise yönüydü: Glasgow’da yüzde 25 ev sahiplerinin talebi, Türkiye’de ise kanunun izin verdiği azami sınırdı.

1915 Glasgow kira grevi nasıl başladı ve İngiltere’de kira dondurma kanununu nasıl getirdi

Zam ilanının ardından kentin işçi mahallelerinde komiteler kuruldu. İlk direnişler tahliye memurlarının sokağa sokulmaması biçiminde gelişti; 1915 Mart’ında borcunu ödeyemediği için evinden çıkarılmak istenen bir kiracının kapısını yüzlerce komşusu kapattı. Eylem Eylül ayında resmen kira grevine dönüştü. Kiracılar evi terk etmiyor, ancak zamlı tutarı da ödemiyor, yalnızca zam öncesi kirayı yatırmayı sürdürüyordu. Pencerelere asılan kartlarda tek bir cümle yazıyordu: taşınmıyoruz.

Hareketin zirvesinde 20.000 ile 25.000 arasında hane greve katılmıştı. Bu noktada olayı hükümet açısından kritik hale getiren şey, kiracıların sayısı değil bulundukları yerdi. Kira borcu nedeniyle mahkemeye çağrılan işçilerin duruşma günü tersaneler ve mühimmat fabrikaları iş bıraktı. Savaşın ortasında, savaş üretiminin kalbinde bir genel grev tehdidi belirdi. Hükümetin elindeki tek hızlı araç kanundu.

Sonuç 23 Aralık 1915’te onaylanan kira ve ipotek faizi sınırlama kanunu oldu. Kanun kirayı serbest bırakmıyor, bir tarihe sabitliyordu: ödenecek kira, savaşın başladığı 3 Ağustos 1914 tarihindeki kiraydı. Kapsam küçük konutlarla sınırlandı ve eşik, yıllık kira ya da vergi değeri Londra ve çevresinde 35 sterlini, İskoçya’da 30 sterlini, ülkenin geri kalanında 26 sterlini geçmeyen konutlar biçiminde çizildi. Ev sahibine tek çıkış kapısı bırakıldı: binaya yapısal iyileştirme harcaması yaparsa, harcadığı tutarın yüzde 6’sını kiraya ekleyebilecekti. İpotek faizlerine de tavan kondu, alacaklının faizi yarım puandan fazla yükseltmesi ve yüzde 5’in üzerine çıkarması yasaklandı.

Geçici diye çıkarılan kira kanunu savaş bitince neden kaldırılamadı

Kanun parlamentoya sunulurken açıkça geçici bir tedbir olarak tanımlanmıştı. Kiraların savaş süresince ve savaştan sonraki altı ay boyunca sabit kalacağı söyleniyordu. Gerçekleşen bu olmadı. Savaş bittiğinde kira dondurulmuş, buna karşılık inşaat ve bakım maliyetleri katlanmıştı. Dönemin inceleme komisyonu, ev sahiplerini 1914’teki konumlarına geri getirmek için net kiralarda yüzde 35 dolayında bir artış gerektiğini tespit etti. Parlamento bunu yapamadı. 1919’da kapsam eşikleri yükseltildi ve standart kiranın üzerine yüzde 10’a kadar artışa izin verildi, fakat rejimin kendisi kaldırılmadı.

Buradan çıkan sonuç, kira kontrolü tartışmasının bugün de en çok ihmal edilen tarafıdır. Bir kira tavanı yürürlüğe girdiği anda, onu kaldırmanın maliyeti onu koymanın maliyetinden çok daha yüksek hale gelir. Çünkü tavanın kaldırılması, birikmiş farkın tek seferde kiracıya yansıması demektir. Ne kadar uzun sürerse birikim o kadar büyür, birikim büyüdükçe siyasi olarak kaldırılması o kadar zorlaşır. Kira kontrolü bu nedenle neredeyse hiçbir yerde planlandığı tarihte sona ermez; ya sessizce uzatılır ya da bir mahkeme kararıyla düşer.

Türkiye’de kira kontrolü: 1940’ların dondurulmuş kiralarından 1955 tarihli 6570 sayılı Kanuna

Türkiye kira denetimiyle İkinci Dünya Savaşı yıllarında, Milli Korunma Kanunu döneminde tanıştı. Savaş ekonomisinin fiyat denetimleri kiraları da kapsadı ve referans yıl olarak 1939 alındı. Savaş bittikten sonra da bu referans ortadan kalkmadı, tam tersine kanunlaştırıldı.

18 Mayıs 1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, Türk kira hukukunun 57 yıl boyunca omurgasını oluşturacaktı. Kanunun bugün en çok hatırlanan yönü tahliye sebepleri ve kiracının korunmasıdır, ancak asıl sert hükümleri ilk iki maddesindeydi. İkinci madde, kapsamdaki taşınmazların kirasının 1939 yılı kirasına konutlarda yüzde 200, konut dışı yerlerde yüzde 400 zam yapılarak bulunacak tutarı aşamayacağını söylüyordu. Üçüncü madde ise 24 Şubat 1947’den sonra inşa edilen taşınmazlarda kirayı, 12 Mayıs 1953 tarihinde yürürlükte olan sözleşme bedeline sabitliyordu.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kanunun bir artış sınırı değil bir dondurma rejimi kurmuş olmasıdır. Kira miktarı geçmişte kalmış iki tarihe, 1939 ve 1953’e çıpalanmıştı. Kiranın güncellenmesi için ise belediye encümenlerine yetki verilmişti. Yani fiyat, bir piyasa sonucu değil bir idari takdir konusuydu.

Anayasa Mahkemesi 1963’te kira maddelerini neden iptal etti

Kanunun ömrü, kira maddeleri bakımından 8 yılı bulmadı. Mersin’de görülen bir tahliye davasında kira bedelinin 1953 rayicine göre takdir edilmiş olması, meselenin anayasa yargısına taşınmasına yol açtı. Anayasa Mahkemesi 26 Mart 1963 tarihli kararıyla 6570 sayılı Kanunun 2. ve 3. maddelerini iptal etti.

Kararın gerekçesi, kira denetiminin kendisini mahkûm etmiyordu. Mahkeme, kamu yararı amacıyla kiraların sınırlandırılabileceğini açıkça kabul etti. İptal edilen şey sınırlamanın varlığı değil, ölçüsüydü. On yıl önce dondurulmuş ölçülerin hakkaniyetle bağdaşmaz hale geldiği, taşınmaz sahibinin gelirini değişen koşullara göre ayarlama imkânının tamamen ortadan kaldırıldığı, öteki sektörlerde sınırlamalar kalkarken yalnızca kirada bu rejimin sürdürülmesinin aşırı bir sınırlama halini aldığı tespit edildi.

Bu karar, Türk kira hukukunda yaklaşık yarım yüzyıl sürecek bir boşluk yarattı. Kira artışının üst sınırını belirleyen bir kanun hükmü artık yoktu. Boşluğu Yargıtay doldurdu; hâkimin hukuk yaratması yoluyla, kira tespit davalarında uygulanacak artış ölçüleri içtihatla belirlendi. Yüksek enflasyon dönemlerinde bu içtihatlar yıllık artışa oldukça geniş sınırlar tanıdı ve bir kararda üst sınır yüzde 65 olarak çizildi. Yani 1963 ile 2000 arasında Türkiye’de kira artışının tavanı vardı, ama bu tavanı parlamento değil mahkemeler koyuyordu.

2000 yılında kira artışına konulan yüzde 25 sınırı ve 2001’de iptal edilen yüzde 10

Enflasyonu düşürme programının yürürlüğe girdiği 2000 yılında parlamento kira meselesine geri döndü. 16 Şubat 2000 tarihli ve 4531 sayılı Kanunla 6570 sayılı Kanuna geçici bir madde eklendi. Hüküm açıktı: sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 oranında artırılabilecekti. Bölgedeki rayiç kira artışı bu oranların altında kalırsa oranlar uygulanmayacak, döviz ya da kıymetli madene endeksli sözleşmelerde ayrıca artış yapılmayacaktı.

Buradaki tasarım mantığı önemlidir, çünkü aynısı yirmi iki yıl sonra tekrarlanacaktır. Sınır, gerçekleşen enflasyona değil hedeflenen enflasyona göre çizilmişti. Hükümetin 2000 yılı için açıkladığı hedef yüzde 25’ti ve kira tavanı bu hedefin aynadaki yansımasıydı. Hedef tutmadı. Yılsonunda tüketici enflasyonunun yüzde 39 olarak gerçekleştiği, aradaki sapma nedeniyle kiraya verenlerin reel kayba uğradığı, tavanın anayasaya aykırılığı iddiasıyla yargıya taşındı.

Anayasa Mahkemesi ilk başvuruyu reddetti. Gerekçede kiranın toplumsal bir sorun olduğu, devletin kamu yararı amacıyla bu alanda sınırlama getirmesinin anayasaya aykırı olmadığı, kiracı ile kiraya verenin farklı hukuki konumlarda bulunduğu için eşitlik karşılaştırması yapılamayacağı belirtildi. Yani 2000 yılı için konulan yüzde 25 ayakta kaldı.

Sekiz ay sonra aynı mahkeme, aynı maddenin devamı için tam tersi yönde karar verdi. 19 Temmuz 2001 tarihli kararla, geçici maddedeki 2001 yılına ilişkin yüzde 10 ibaresi iptal edildi. Aradaki farkı yaratan şey hukuki ilke değişikliği değil, gerçekliğin kendisiydi: 2001 krizinde fiyat artışları yüzde 10’un o kadar üstüne çıkmıştı ki, bu tavan artık mülkiyet hakkının özüne dokunan bir sınırlama sayıldı. Türkiye böylece kira tavanlarına ilişkin kalıcı bir yargısal ölçüt kazandı. Sınırlama meşrudur, ancak enflasyonla arasındaki makas belirli bir noktayı geçtiğinde meşruiyetini yitirir.

1955 tarihli kira kanunu 2012’de neden yürürlükten kalktı

6570 sayılı Kanun, kira maddeleri 1963’te düşmüş olmasına rağmen diğer hükümleriyle yürürlükte kalmayı sürdürdü ve Türk kira hukukunun uygulama zeminini oluşturdu. Bu dönem 4 Şubat 2011’de yayımlanan iki kanunla kapandı. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarını kendi içinde ayrı bir bölüm olarak düzenledi, 6101 sayılı yürürlük kanununun 10. maddesi ise 6570 sayılı Kanunu açıkça yürürlükten kaldırdı. Her ikisi de 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girdi.

Yeni kanunun en kritik hükmü, kira artışını düzenleyen 344. maddeydi. Kira bedelinin yenilenen dönemlerde ne kadar artabileceği ilk kez 1963’ten beri yeniden bir kanun hükmüyle belirleniyor, üstelik bu kez bir orana değil bir endekse bağlanıyordu. Başlangıçta ölçüt üretici fiyat endeksiydi. 17 Ocak 2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunla ölçüt değiştirildi ve tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı esas alınmaya başlandı.

Bu ayrıntı, sonraki yılların tartışmasının teknik çekirdeğidir. Kira artışı yıllık enflasyona değil, on iki aylık ortalama enflasyona bağlıdır. Enflasyon hızla yükselirken ortalama gerçekleşmenin gerisinde kalır ve kiracıyı korur; enflasyon düşerken ise ortalama yüksekte kalmayı sürdürür ve bu kez ev sahibini korur. Ölçütün kendisi, tanımı gereği gecikmeli bir ölçüttür.

2022’de konut kiralarına getirilen yüzde 25 sınırı nasıl işledi

2021 sonundan itibaren kur ve enflasyonun birlikte sıçraması, kiraları Türkiye’nin gündemindeki en sert başlıklardan birine dönüştürdü. Parlamento 8 Haziran 2022’de düzenlemeyi kabul etti ve 7409 sayılı Kanun 11 Haziran 2022’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde, konut kiraları bakımından yenilenen dönemlerde uygulanacak artışın bir önceki yılın kira bedelinin yüzde 25’ini geçemeyeceğini söylüyordu. Tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması yüzde 25’in altında kalırsa o oran geçerli olacaktı ve sınırı aşan sözleşmeler aşan kısım bakımından geçersiz sayılacaktı.

Düzenlemenin iki sınırı vardı. Birincisi kapsam sınırıydı: tavan yalnızca konut kiralarına kondu, çatılı işyeri kiralarında endeks kuralı yürürlükte kaldı. İkincisi süre sınırıydı ve başlangıçta 1 Temmuz 2023 olarak belirlendi. 2023 yazında çıkarılan 7456 sayılı Kanunla süre bir yıl daha uzatılarak 1 Temmuz 2024’e taşındı. Bu tarihte yeni bir uzatma yapılmadı ve tavan kendiliğinden sona erdi. Toplam yürürlük süresi 2 yıl 20 gündü.

Uygulamanın Türkiye’ye özgü bir sonucu da şuydu: aynı ülkede, aynı anda, aynı binada iki farklı kira rejimi çalışmaya başladı. Sözleşmesi yenilenen konut kiracısı yüzde 25 ile korunurken, aynı apartmandaki dükkân kiracısı endeksle karşı karşıyaydı ve boş daireye taşınacak yeni kiracı için ise hiçbir sınır yoktu. Aşağıdaki tablo, tavanın son yılında bu makasın ne kadar açıldığını gösteriyor.

Tablonun son satırı, kira kontrolü literatürünün en bilinen olgusunu Türkiye örneğinde somutlaştırıyor. Tavanın kalktığı ilk ay olan Temmuz 2024’te uygulanabilir azami artış yüzde 65,07’ye çıktı. Yani kiracının iki yıl boyunca ertelenen yükü ortadan kalkmadı, yalnızca ileri bir tarihe taşındı ve tek seferde geri geldi.

Yüzde 25 sınırı yeni kiracı ile eski kiracı arasındaki farkı nasıl büyüttü

Bir kira tavanı, mevcut sözleşmeyi bağlar ama yeni sözleşmeyi bağlamaz. Bu basit hukuki gerçek, tavanın ekonomik yükünün kimin üzerinde kalacağını da belirler. Sözleşmesini sürdüren kiracı korunurken, ev değiştirmek zorunda kalan kiracı korumasız kalır. Dahası, tavan yürürlükte kaldığı sürece ev sahibinin kiracı değiştirme isteği artar, çünkü kirayı piyasa düzeyine ancak yeni bir sözleşmeyle çekebilir. Böylece tavan, korumayı amaçladığı grubun bir bölümünü tam da korumak istediği riske iter.

Türkiye’de bu ayrımı ölçmek uzun süre mümkün değildi, çünkü yeni kiralanan konutların kira düzeyini doğrudan gösteren resmî bir istatistik yoktu. Merkez Bankası bu boşluğu, konut değerleme raporlarındaki kira değerlemelerinden ürettiği Yeni Kiracı Kira Endeksi ile doldurdu ve endeksi 2026 başında yayımlamaya başladı. Endeksin gösterdiği tablo şudur: yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış 2021 yılının son çeyreğinden itibaren hızlanmış, 2022’nin ikinci yarısında zirve yapmış, 2023 sonundan itibaren belirgin biçimde gerilemeye başlamıştır.

Asıl çarpıcı olan, bu hareketin istatistiğe yansıma hızıdır. Merkez Bankası’nın kendi değerlendirmesine göre yeni kiracı kiralarında 2021 sonunda yaşanan hızlı artışın resmî kira endeksine yansıması oldukça uzun zaman aldı ve gecikmenin başlıca nedenlerinden biri, mevcut kiracılar için artışın yüzde 25 ile sınırlanmasıydı. Ocak 2026’ya gelindiğinde yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış yüzde 34,2’ye inmişken, tüketici enflasyonunun alt kalemi olan gerçek kira endeksindeki artış hâlâ yüzde 56,6 seviyesindeydi. Yani piyasada soğuma çoktan başlamışken, resmî enflasyon içindeki kira kalemi hâlâ geçmişin yükünü taşıyordu.

Kira kontrolü Berlin’de ve İskoçya’da ne sonuç verdi

Türkiye’nin 2022 kararı bir istisna değildi. Aynı yıllarda Avrupa’nın iki ucunda, birbirinden çok farklı iki hukuk düzeni benzer araçlara başvurdu ve her iki deney de kira kontrolünün sınırlarını farklı biçimlerde gösterdi.

Berlin, 23 Şubat 2020’de yürürlüğe giren eyalet kanunuyla yaklaşık 1,5 milyon konutun kirasını 2019 yılındaki düzeyine dondurdu ve yeniden kiralamalarda tavan belirledi. Uygulama 25 Mart 2021 tarihli kararla sona erdi. Federal Anayasa Mahkemesi kanunu içeriği yüzünden değil, eyaletin bu alanda yasama yetkisi bulunmadığı için baştan geçersiz saydı. Federal medeni kanun kira bedeline ilişkin düzenlemeyi tüketici biçimde yaptığı için eyalete alan kalmamıştı. Kararın pratik sonucu ağır oldu: kirası düşürülmüş kiracılar, ödemedikleri farkı geriye dönük olarak ev sahiplerine ödemek zorunda kaldı.

Berlin deneyi, uygulandığı kısa sürede ölçülebilir bir etki de bıraktı. Konut piyasası üzerine yapılan akademik incelemeler, tavanın kapsadığı konutlarda kiralar gerilerken kiralık arzın çok daha sert daraldığını, arzdaki düşüşün kiradaki düşüşün yaklaşık beş katına ulaştığını tespit etti. Kiracı açısından sonuç, daha ucuz ama bulunması çok daha zor bir konuttu.

İskoçya ise yüz yedi yıl sonra hikâyenin başladığı yere döndü. 2022 sonbaharında çıkarılan yaşam maliyeti ve kiracı koruma kanunu, 6 Eylül 2022’den itibaren verilen kira artış bildirimlerini geçersiz saydı ve tahliyeleri durdurdu. Tavan başlangıçta yüzde 0 olarak, yani tam bir dondurma biçiminde uygulandı. Nisan 2023’ten itibaren yüzde 3’e, belirli maliyet artışlarını belgeleyen ev sahipleri için yüzde 6’ya çıkarıldı. Kanunun kendisi uzatılamaz bir son tarih içeriyordu ve 31 Mart 2024’te sona erdi.

Tablodaki en anlamlı bilgi sütunların içeriği değil, sonuncu sütunun tekdüzeliğidir. Yüz yıllık deneyde kira tavanlarının neredeyse tamamı, piyasa koşulları normalleştiği için değil, hukuki ya da takvimsel bir sınıra çarptığı için sona erdi.

İskoçya kira kontrolünü 2025’te neden kalıcı hale getirdi

Acil kanunun süresi dolduktan sonra İskoçya geçici bir hakemlik düzenine geçti ve ardından kalıcı bir çerçeve kurdu. 6 Kasım 2025’te onaylanan konut kanunu, kira kontrolünü ülke geneline uygulanan tek bir orana değil, bölgesel bir tespit mekanizmasına bağlıyor. Yerel idareler 1 Nisan 2026’dan itibaren kendi bölgelerindeki kira koşullarını değerlendirmek ve en geç 31 Mayıs 2027’ye kadar ilk raporlarını sunmakla yükümlü. Bu raporlar üzerine bakanlar, bir bölgeyi kira kontrol bölgesi olarak ilan edebilecek.

İlan edilen bölgelerde yıllık kira artışı tüketici fiyat endeksinin üzerine 1 puan eklenerek hesaplanacak ve her hâlükârda yüzde 6’yı aşamayacak. Kritik ayrıntı ise sınırın yalnızca mevcut sözleşmeyi değil, iki kiracılık arasındaki yeniden kiralamayı da kapsamasıdır. Yani yüz yıllık deneyin en büyük açığı, yani tavanın yalnızca oturan kiracıyı koruyup yeni gireni korumaması, bu kez baştan kapatılmaya çalışılıyor. Orta gelirli kiralık konut, yatırım amaçlı toplu kiralık üretim ve öğrenci yurtları ise kapsam dışında tutuldu; amaç, arzın kaçmasını engellemek.

Bu tasarımın mantığı açıktır. Sabit bir oran, enflasyon değiştiğinde ya kiracıyı ya ev sahibini ezer. Endekse bağlı ve üst sınırı olan bir formül ise iki tarafın da riskini tanımlı tutar. 1915’te kirayı geçmiş bir güne çıpalayan ülke, 110 yıl sonra kirayı bir orana değil bir kurala bağlamayı seçti.

Türkiye’de kira artış oranı 2026’da hangi seviyeye geldi

Tavanın kalkmasının üzerinden iki yılı aşkın süre geçti ve Türkiye şimdi 2012’de kurulan endeks düzenine geri dönmüş durumda. Uygulanabilir azami artış, Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranıdır. Bu oran 2026 boyunca kesintisiz geriledi: Ocak ayında yüzde 34,88 olan sınır, Nisan’da yüzde 32,82’ye, Temmuz’da yüzde 32,03’e, Ağustos’ta yüzde 31,90’a ve Eylül ayında yenilenen sözleşmeler için yüzde 31,79’a indi.

Asıl dikkat çekici gelişme ise yasal tavanla piyasanın yer değiştirmesidir. Merkez Bankası’nın Ağustos 2026 verilerine göre yeni kiracı kiraları Türkiye genelinde aylık yüzde 2,3, yıllık yüzde 26,4 arttı ve enflasyondan arındırıldığında yüzde 3,9 geriledi. Yani yeni bir eve taşınan kiracının karşılaştığı ortalama artış, sözleşmesini yenileyen kiracının karşılaşabileceği yasal üst sınırın altında kaldı. Aynı dönemde konut fiyatları da yıllık yüzde 23 artarken reel olarak yüzde 6,5 geriledi.

Ülke ortalamasının altında saklanan şey ise ayrışmadır. Ağustos ayında yeni kiracı kiralarında en yüksek yıllık artış yüzde 34,5 ile İstanbul’da gerçekleşti, onu yüzde 28,3 ile Ankara izledi, İzmir yüzde 25,5 ile ülke ortalamasının hemen altında kaldı. Listenin son sırasında ise yüzde 17,3 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ’ı kapsayan bölge yer aldı. İstanbul ile Trakya arasındaki fark 17 puanı aşıyor.

Bu tablo, ülke geneline uygulanan tek oranlı bir tavanın en temel sorununu görünür kılıyor. Kira, ulusal bir fiyat değildir. Konut piyasası ilçe düzeyinde çalışır ve aynı anda bir bölgede reel olarak gerileyip başka bir bölgede reel olarak yükselebilir. Tek bir yasal oran bu farkı yönetemez; yüksek talepli bölgede yetersiz kalırken, talebin zayıf olduğu bölgede zaten bağlayıcı olmaktan çıkar.

Kira kontrolünün 100 yıllık deneyiminden çıkan sonuç

Yüz yıllık kayıt, kira kontrolü hakkında iki uçtaki iddianın da doğru olmadığını gösteriyor. Kira tavanı ne ahlaki bir zorunluluk ne de otomatik bir felakettir. Belirli ve dar bir işlevi vardır: ani bir arz şoku ya da fiyat sıçraması karşısında hanelerin yerinden edilmesini geciktirir. Bu gecikme gerçek bir kazanımdır ve küçümsenmemelidir. Ancak bir bedeli vardır ve bedel her seferinde aynı yere yazılır.

Birinci bedel, korumanın yalnızca içeridekine ait olmasıdır. Sözleşmesi olan kazanır, ev arayan kaybeder. Genç hane, yeni evlenen çift, başka şehre taşınan çalışan, yani kiralık konut talebinin büyüme kaynağı olan kesim, tavanın maliyetini üstlenir. İkinci bedel, dondurma biçiminin mülkiyet hakkıyla çarpışmasıdır; Türkiye’de 1963 ve 2001, Berlin’de 2021 kararları bu çarpışmanın farklı ülkelerdeki aynı sonucudur. Üçüncü bedel arz tarafındadır ve en yavaş görünen ama en kalıcı olanıdır. Kiralık konut sunmanın getirisi baskılandığında stok kiralık piyasadan çekilir; Berlin ölçümünde arzdaki daralma kiradaki düşüşün yaklaşık beş katına ulaşmıştı.

Türkiye’nin üç denemesi bu üç bedeli sırayla gösterdi. 1955 tarihli kanun dondurma yolunu seçti ve mülkiyet hakkı sınırına çarparak düştü. 2000 düzenlemesi oranla sınırlama yolunu seçti ve hedeflenen enflasyon tutmadığı için ikinci yılında iptal edildi. 2022 düzenlemesi ise ilk ikisinden farklı olarak süresini doldurdu, fakat yükü ortadan kaldırmadı; iki yıl boyunca ertelenen artış, tavanın kalktığı ay yüzde 65,07’lik bir sınır olarak geri döndü ve resmî kira endeksine yansıması daha da uzun sürdü.

Bugün Türkiye’de yasal tavan, yeni kiracının karşılaştığı ortalama artışın üzerinde seyrediyor. Bu, kira kontrolü tartışmasının en az fark edilen aşamasıdır: sınır artık bağlayıcı olmaktan çıkmıştır. Bağlayıcılığını yitiren bir tavan, ne kiracıyı korur ne de ev sahibini kısıtlar, yalnızca sözleşme müzakerelerinde bir referans noktası olarak kalır. Tam da bu nedenle, tavanın tartışılacağı doğru zaman kriz anı değil, şimdiki gibi sakinleşme dönemidir. Yüz yıllık deneyin belki de en pahalı dersi budur: kira kontrolü hep kriz sırasında konuşulur, oysa tasarlanması gereken an kriz öncesidir.