Ülke Boş, Şehir Dolu

Hane, arsa ve faiz: konut denkleminin üç bilinmeyeni

Türkiye’de konut tartışması yirmi yıldır aynı cümlenin etrafında dönüyor: bu kadar konut yapıldı, peki neden daha az insan ev sahibi oldu? Soru güçlü duruyor, çünkü içinde bir ihanet duygusu taşıyor. Oysa bu soru cevabı verilemediği için değil, yanlış kurulduğu için yanıtsız kalıyor. Ev sahipliği oranı bir kesirdir ve o kesrin paydası, son yirmi yılda Türkiye’nin en hızlı değişen büyüklüğü oldu.

Kesrin iki tarafı

Ev sahipliği bir orandır ve her oran gibi iki tarafı vardır. Payda kendi konutunda oturanlar, paydada ise toplam vardır. Bir oranın düşmesi için payın küçülmesi şart değildir; paydanın paydan hızlı büyümesi yeter. Türkiye’de son yirmi yılda yaşanan tam olarak budur. Ev sahipliği oranının gerilemesi için tek bir insanın bile evini kaybetmesi gerekmedi, çünkü ülke aynı nüfusu giderek daha fazla sayıda haneye bölerek yaşamaya başladı. Yorumun tamamı arz tarafına, yani ne kadar beton döküldüğüne odaklanırken, değişimin ağırlıklı kısmı talebin oluşum biçiminde yaşandı.

Resmi seri bu yüzden ilk bakışta göründüğünden daha az dramatiktir. Oturduğu konutun sahibi olanların payı 2014’te yüzde 61,1 ile zirveye çıktıktan sonra kesintisiz gerileyip 2024’te yüzde 56,1’e indi, 2025’te ise on bir yıl sonra ilk kez yükselerek yüzde 57,1 oldu. Yani yirmi yılda kaybedilen dört buçuk puandır ve bu, bir çöküş değil, kademeli bir kaymadır. Aynı dönemde kiracıların payı yüzde 23,5 dolayından yüzde 27’ye çıktı. Arada kalan üçüncü bir kategori daha var ve asıl ilginç bilgi orada saklı, ama ona gelmeden önce paydayı anlamak gerekiyor.

Ölçülen şey kişi değil, hanedir

Türkiye’nin hane yapısı bu sürede tanınmayacak kadar değişti. Ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008’de dört kişiyken bugün 3,08 kişiye indi. Nüfus artışı aynı dönemde belirgin biçimde yavaşladı; 2025’te yıllık artış hızı binde beşte kaldı ve doğurganlık hızı 1,42’ye geriledi. Buna karşılık hane sayısı büyümeye devam etti, çünkü aynı nüfus giderek daha küçük parçalara bölünerek yaşamaya başladı. Sabit bir ev sahipliği oranını korumak için bile konut stokunun nüfustan kat kat hızlı büyümesi gerekiyordu.

Bu etkinin büyüklüğünü görmenin en temiz yolu basit bir karşı olgusal hesaptır. Bugünkü 86,09 milyonluk nüfus, 2008’in dört kişilik ortalama hane büyüklüğüyle yaşasaydı, ülkede yaklaşık 21,5 milyon hane olurdu. Gerçekte 26,98 milyon hane var. Aradaki fark, yalnızca hanelerin küçülmesinden doğan beş buçuk milyona yakın ilave hanedir. Bu bir yayımlanmış seri değil, iki resmi büyüklükten türetilmiş bir hesaptır; kaba bir ölçek verir, kesin bir sayı vermez. Bunların hemen hepsi ayrı bir konut talep eder, çoğu kiracı olarak başlar ve hepsi ev sahipliği oranının paydasına yazılır.

Oturulan konutun mülkiyet durumuna göre fertlerin dağılımı, yüzde. Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması.

Hane bölünmesi ve görünürdeki mülkiyet kaybı

Altındaki mekanizmayı bir örnekle görmek kolaydır. Kırsalda kendi evinde oturan altı kişilik geniş bir aile, istatistikte tek bir ev sahibi hanedir ve mülkiyet oranı yüzde yüzdür. O ailenin iki çocuğu şehre gidip ayrı ayrı kiraya çıktığında ortada bir ev sahibi ve iki kiracı hane vardır. Kimse evini kaybetmemiş, kimse yoksullaşmamıştır; tapu kütüğünde hiçbir şey değişmemiştir. Ama ölçülen oran yüzde yüzden yüzde otuz üçe inmiştir. Yirmi yıl boyunca milyonlarca ailede bu bölünme yaşandı ve geniş ailenin çözülmesi istatistiğe mülkiyet kaybı olarak yazıldı.

Bölünmenin resmi izleri fazlasıyla belirgin. Tek kişilik hanelerin payı 2014’te yüzde 13,9 iken 2025’te yüzde 20,5’e çıktı ve bu hanelerin sayısı 5,5 milyonu aştı; on yıl içindeki artış yüzde 66,5’tir. Yalnız yaşayanların üçte biri altmış beş yaş üstüdür, yani bu grup yalnızca gençlerden oluşmuyor. Tek ebeveyn ve çocuklardan oluşan hanelerin oranı aynı dönemde yüzde 7,6’dan yüzde 11,3’e yükseldi. Bu hanelerin ortak özelliği tek gelirle yaşamalarıdır; tek gelirle mülkiyete geçiş yapısal olarak çok daha zordur ve bu haneler istatistikte ağırlıklı olarak kiracı görünür.

Toplam hanehalkları içindeki paylar, yüzde. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi.

Kır ve kent bileşiminin yanılgısı

İkinci etken nüfusun nerede yaşadığının değişmesidir. Kırsalda mülkiyet oranı yapısal olarak yüksektir, çünkü orada konut satın alınmaz. Kendi arazine kendin yaparsın, piyasa değeri düşüktür, finansmana ihtiyaç duymaz. Kentte ise konut satın alınacak bir varlıktır. Nüfusu, mülkiyet oranı doksanlarda olan bir gruptan mülkiyet oranı ellilerde olan bir gruba kaydırdığınızda, iki grubun kendi iç oranları hiç değişmese bile ülke ortalaması düşer. Buna bileşim yanılgısı denir ve yorumun düştüğü asıl tuzak budur.

Burada bir ölçüm inceliği var ve dikkatle ele alınması gerekiyor. İdari tanıma göre nüfusun yüzde 93,6’sı il ve ilçe merkezlerinde yaşıyor, kalan yüzde 6,4’ü belde ve köylerde. Bu rakam gerçek bir kentleşmeyi değil, büyük ölçüde belediye sınırlarının genişletilmesini yansıtır. Mekânsal Adres Kayıt Sistemi’ne dayanan yeni sınıflama fiili yapıyı daha dürüst gösteriyor: nüfusun yüzde 67,5’i yoğun kent, yüzde 15,8’i orta yoğun kent, yüzde 16,8’i ise kır olarak tanımlanan yerleşimlerde yaşıyor. Yani ülkenin altıda biri hâlâ kırsal karakterli alanlarda oturuyor. Kentleşme gerçek, fakat idari rakamın gösterdiği kadar tamamlanmış değil ve bu, mülkiyet oranını hem yukarı hem aşağı çeken iki farklı hikâyenin aynı anda sürdüğü anlamına geliyor.

2025 nüfus sonuçları, yüzde. Aynı ülke, iki farklı kent tanımı.

Kapanan kanal: mülkiyet üreten kentleşmenin sonu

Gözden kaçan daha ince bir nokta var. Eski kentleşme dalgası kendi mülkiyetini üretiyordu. Gecekondu, hazine arazisine yapılan konut ve ardından gelen imar afları, göç eden haneyi birkaç yıl içinde tapulu bir mülk sahibine dönüştürüyordu. Türkiye’nin yüksek ev sahipliği oranı büyük ölçüde bu gayriresmi kanalın ürünüydü ve bu, ölçülen mülkiyetin bir kısmının hiçbir zaman piyasadan satın alınmadığı anlamına gelir. O kanal iki binlerde kapandı, yerine parayla satın alınması gereken formal konut geldi. Yani kentleşmenin yalnızca hızı değil, mülkiyet üretme biçimi değişti. Bugün şehre gelen hane, kırk yıl önceki hanenin sahip olduğu bedava mülkiyet yoluna sahip değil ve aynı sonucu elde etmek için artık on iki yıllık gelirine denk bir bedel ödemesi gerekiyor.

Bu tespit, oranın niçin tam olarak iki binli yılların ortasından sonra dönmeye başladığını da açıklıyor. Zirvenin 2014’te görülmesi tesadüf değildir; gayriresmi kanaldan mülk edinmiş kuşak o tarihte hâlâ nüfusun ağırlıklı kısmıydı. Sonraki on yılda bu kuşağın payı azaldı, yerine formal piyasadan satın almak zorunda olan bir kuşak geldi ve oran doğal olarak geriledi. Ölçtüğümüz şey bugünün konut politikası değil, geçmiş kırk yılın mülkiyet üretme rejimidir.

Yaş yapısı ve hayat döngüsü

Üçüncü etken yaş yapısıdır. Her yeni kurulan hane, hemen hemen istisnasız, kiracı olarak başlar; mülkiyet hayat döngüsünün ilerleyen aşamalarında gelir. Türkiye’nin en kalabalık kuşakları tam olarak son on beş yılda hane kurma yaşına girdi ve sisteme aynı anda büyük bir kiracı kütlesi eklendi. Buna ilk evlenme yaşının yükselmesi ekleniyor. Erkeklerde ortalama ilk evlenme yaşı 2001’de 26 iken bugün 28,5, kadınlarda 22,7 iken bugün 26. Öte yandan yaşam süresinin uzaması, miras yoluyla konut devrini bir kuşak boyunca öteliyor. Yaş kohortu sabit tutulmadan yapılan bir oran karşılaştırması, aslında iki farklı demografik yapıyı karşılaştırıyor demektir.

Boşanma da aynı yönde çalışır ve büyüklüğü küçümsenecek gibi değildir. 2025’te boşanan çift sayısı 193 bin 793 ile 2001’den bu yana en yüksek seviyeye çıktı, kaba boşanma hızı binde 2,26 oldu. Aynı dönemde evlenme sayısı geriledi. Bir boşanma, mülk sahibi tek bir haneyi bir mülk sahibi ve bir kiracı haneye, mal paylaşımı için satış yapıldığında ise iki kiracı haneye dönüştürür. Yani her yıl iki yüz bine yaklaşan sayıda hane, ev sahipliği oranının paydasına ilave ediliyor. Bunlara son on yılın milyonlarca kişilik dış göç kütlesini eklediğinizde, tamamı kiracı olan ve belirli şehirlerde yoğunlaşan yeni bir hane grubu ortaya çıkıyor.

Evlenme ve boşanma istatistikleri. Boşanma haneyi böler, geç evlilik hane kurulumunu erteler.

Ne ev sahibi ne kiracı olan yüzde on beş

Tartışmanın neredeyse hiç değinmediği bir kategori var ve en çarpıcı bulgu tam orada saklı. Nüfusun yüzde 15’i ne ev sahibidir ne de kira öder. İçinde lojmanda oturanlar yoktur, çünkü onlar ayrı sayılır ve yalnızca yüzde 0,9’dur. Bu grubun kimlerden oluştuğunu ayrıştıran resmi bir kırılım yayımlanmıyor; ağırlığını ailesine ait bir konutta kira ödemeden oturanların oluşturduğu düşünülüyor. Oran yıllar içinde yüzde 14,6 ile 15,1 arasında salınıyor; yani ne kayboluyor ne de küçülüyor. Her yedi kişiden biri, mülkiyeti başkasında olan bir evde bedelsiz yaşıyor.

Bu kategorinin ne anlama geldiğini gösteren ikinci bir veri daha var ve tek başına ürkütücüdür. Yirmi beş ile yirmi dokuz yaş arasında hiç evlenmemiş 3 milyon 502 bin kişiden 2 milyon 452 bini, yani yüzde 70’i anne ve/veya babasıyla birlikte yaşıyor. Bu, hane kurma yaşına gelmiş bir kuşağın büyük çoğunluğunun hâlâ hane kuramadığı anlamına geliyor. Mülkiyet ortadan kalkmıyor; aile içinde yoğunlaşıyor ve kuşaklar arası bir bağımlılık üretiyor. Genç hane mülk sahibi olmuyor, ama sokakta da kalmıyor. Bu, konut yapılmadığı tezinden çok daha rahatsız edici bir tespittir, çünkü bir kuşağın kendi başına barınma kapasitesini kaybettiğini gösterir.

Arz tarafında rakamlar göründüğü gibi değil

Yapı ruhsatı ve iskân verileri brüt üretimi gösterir, net stok artışını değil. 2025’te yaklaşık 1 milyon 112 bin daire için ruhsat düzenlendi ve toplam konut satışı 1 milyon 760 bine ulaştı. Bu rakamlar kâğıt üzerinde ihtiyacın çok üzerinde görünür. Ancak kentsel dönüşüm bir binayı yıkıp yerine daha fazla daire koyar; üretilen konutun kayda değer bir kısmı yenilemedir, yani ikamedir. Buna afet kayıplarını eklediğinizde tablo değişir. Altı Şubat depremlerinde yaklaşık 650 bin bağımsız birim yıkık veya acil yıkılacak olarak tespit edildi ve bu sayı, depremden etkilenen on bir ilde bir yıl içinde iskân alan konut sayısının yaklaşık yedi katıdır. Yani üretimin bir bölümü, halihazırda var olan bir stoku yerine koymaya gitti.

Bir de coğrafi uyumsuzluk var. Konutun bir bölümü nüfus kaybeden illerde üretildi; 2025’te otuz üç ilin nüfusu azaldı. Talep ise birkaç metropolde yoğunlaştı. Ülke toplamında fazla görünen stok, talebin bulunduğu yerde eksik olabilir ve öyledir. Bir konut piyasası ulusal ortalamalarla değil, yerel dengelerle çalışır. Ankara’daki boş bir daire İstanbul’daki bir kiracının sorununu çözmez.

Yapı izin ve konut satış istatistikleri ile afet hasar tespit sonuçları.

Boş konut tartışmasının ölçüm sorunu

Türkiye’de boş konut sayısı doğrudan sayılmaz. Ülkenin toplam konut stokuna ilişkin düzenli tutulan bir envanteri de yoktur. Resmi belgelerde stokla ilgili ilk telaffuz edilen büyüklük, adres kayıt sisteminde görünen ve yazlıklar ile inşaat halindeki konutları da kapsayan otuz sekiz milyon dolayındaki daire sayısıdır; sonraki üretimle birlikte bugünkü stokun kırk milyonun üzerinde olduğu tahmin ediliyor; bu bir sayım değil, akademik çalışmalarda yapılan bir projeksiyondur. Yirmi yedi milyon hanenin karşısına kırk milyon konut koyduğunuzda ortaya devasa bir boşluk çıkıyor gibi görünür. Ancak bu fark doğrudan boş konut değildir.

Boşluk tahminleri elektrik aboneliği veya adres kayıtları üzerinden dolaylı yapılır ve bu yöntem sistematik olarak şişirir. İçine yazlıklar girer, satış veya kiralama sürecinde devir bekleyen daireler girer, mirasçı anlaşmazlığı yüzünden kilitli kalan konutlar girer, kayıt dışı oturulan yerler girer. İstanbul’da elektrik aboneliği aktif olduğu halde tüketim görülmeyen dairelerin sayısı iki yüz yirmi beş bin dolayında ölçülüyor, sektör tahminleri bunu üç yüz binin üzerine çıkarıyor; iki rakam arasındaki fark bile yöntemin ne kadar kaba olduğunu gösterir. Üstelik herhangi bir sağlıklı konut piyasasında sürtünme kaynaklı boşluk normaldir ve karşılaştırmalı verilerde İspanya, Japonya ve Portekiz gibi ülkelerde boşluk oranı yüksek, Danimarka ve Hollanda gibi ülkelerde düşüktür. Sıfır boşluk, piyasanın kilitlendiği anlamına gelir. Milyonlarca konut boşken insanların evsiz olduğu cümlesi çekicidir, ama ölçümü taşımaz.

Yüksek mülkiyet oranı bir refah göstergesi değildir

Kıyaslama tarafında da bir yanlış varsayım var. Avrupa Birliği genelinde nüfusun yüzde 68,4’ü kendi konutunda oturuyor. Ama bu ortalamanın içinde yüzde doksanın üzerindeki ülkeler de var, yüzde ellinin altındakiler de. Mülkiyet oranı en yüksek ülkeler genellikle kişi başına geliri düşük ve kira piyasası gelişmemiş olanlardır; Romanya, Slovakya, Macaristan ve Hırvatistan’daki çok yüksek oranlar büyük ölçüde geçiş döneminde kamu konutlarının oturanlara düşük bedelle devredilmesinden gelir, yani bir refah göstergesi değil, bir özelleştirme mirasıdır. En zengin ülkelerde ise oran belirgin biçimde düşüktür. Almanya’da nüfusun yüzde 53’ü kiracıdır ve bu ülke Birlik içinde kiracılığın çoğunlukta olduğu tek ülkedir. İsviçre’de hanelerin yalnızca yüzde 42’si oturduğu konuta sahiptir.

Yüksek mülkiyet oranı aynı zamanda düşük işgücü hareketliliği demektir; insanlar iş için taşınamaz, çünkü servetlerinin tamamı oturdukları evdedir. Türkiye altmışlardan ellilere doğru inerken, tarımsal ve düşük hareketlilikli bir toplumun profilinden çıkıp Avrupa ortalamasına yaklaştı. Bu tabloya bakıp Türkiye’nin fakirleştiğini söylemek, Almanya’nın Romanya’dan yoksul olduğunu söylemekle aynı hatadır. Sorun oranın seviyesi değil.

Nüfus içindeki pay, yüzde. Avrupa serisi 2024, Türkiye 2025 verisidir.

Asıl sorun düşüşün seviyesi değil, biçimi

Buraya kadar anlatılanlar, yaygın yorumun sezgisinin haklı ama gösterdiği değişkenin yanlış olduğu anlamına geliyor. Türkiye’de gerçekten bir barınma sorunu var; ancak bu sorun ev sahipliği oranında değil, mülkiyete geçiş kanalında görünüyor. Ve o kanalın en dikkat çekici özelliği, neredeyse hiç finansman içermemesidir. Bankacılık sisteminde konut kredisi bakiyesi 2026 baharında 752 milyar liraya ulaştı. Bu, aynı yıl 63 trilyon lirayı aşan milli gelirle karşılaştırıldığında yüzde biriyle yüzde ikisi arasında bir orana denk düşer; iki büyüklük farklı tarihlere ait olduğu için oran kesin değil, mertebe göstergesidir. Gelişmiş ülkelerde bu oran çoğunlukla yüzde ellinin üzerindedir. Yani Türkiye’de konut fiilen nakitle satın alınıyor.

Satış istatistikleri bunu doğruluyor. İpotekli satışların toplam içindeki payı 2024’te yüzde 10,8, 2025’te yüzde 14 idi; 2026’da faizlerin kademeli gerilemesiyle yüzde yirmiye yaklaştı, ama hâlâ her beş konuttan dördü ipotek dışı yollarla el değiştiriyor. Bir konut piyasasının bu kadar az krediyle dönmesi tek bir anlama gelir: alıcı, birikimi zaten olan taraftır. İlk kez ev alacak hane, tanım gereği birikimi olmayan taraftır ve bu piyasada yeri yoktur.

Bunun arka planında uzun süren negatif reel faiz dönemi var. O dönem konutu bir barınma malı olmaktan çıkarıp değer saklama aracına dönüştürdü. Enflasyondan korunmak isteyen her tasarruf sahibi aynı varlığa yöneldiğinde, konut talebi barınma ihtiyacından koptu. Mevcut varlık sahipleri ikinci ve üçüncü konutu biriktirdi, ilk kez ev alacak hane hem fiyat hem finansman tarafından dışlandı. Sonuç şudur: konut stoku kişi başına artarken mülkiyet daha az sayıda elde toplandı. İnşaat hamlesi barınma sorununu çözmedi, çünkü üretilen şey barınma değil, enflasyona karşı bir mevduat aracıydı.

Son dönemde tablo kısmen dönüyor ve bu dönüş de aynı mantıkla açıklanıyor. Enflasyonun gerilemesiyle konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de reel olarak kaybediyor; 2026 Haziran’ında yıllık nominal artış yüzde 24,5 iken reel değişim yüzde 5,8 eksidir ve reel kayıp serisi aylardır sürüyor. Yeni kiracı kiraları ise aynı ayda yüzde 29,2 artarak fiyatların üzerinde seyretti. Konut değer saklama aracı olarak cazibesini yitirirken kiracı olmanın maliyeti artıyor. 2025’te ev sahipliği oranının on bir yıl sonra ilk kez yükselmesinin arkasında, sosyal konut hamlesinin yanı sıra büyük ölçüde bu vardır: insanlar konut aldıkları için değil, kiracı kalmaya dayanamadıkları için mülkiyete geçiyor.

Bankacılık, milli gelir, konut satış ve fiyat endeksi verileri.

Tablodaki veriler bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir. Geçmiş getiriler geleceğe ilişkin bir taahhüt oluşturmaz.

Neyi ölçmeliyiz

Doğru problem tanımı bu yüzden yeterince konut yapıp yapmadığımız değildir. Doğru soru, yeni kurulan bir hanenin makul bir sürede mülkiyete geçme ihtimalinin ne olduğu ve mülkiyetin kaç elde yoğunlaştığıdır. Bunu ölçen değişkenler ev sahipliği oranı değildir. Ev sahipliği oranı bir stok göstergesidir, yirmi otuz yıllık gecikmeyle tepki verir ve bugünün politikasını değerlendirmek için fazlasıyla kaba bir alettir.

İşin kötüsü, doğru göstergelerin bir bölümü Türkiye’de düzenli olarak yayımlanmıyor. Yaş kohortuna göre mülkiyet oranı, ilk kez konut satın alan hane sayısı ve birden fazla konuta sahip hane oranı, tartışmanın merkezinde olması gereken üç veridir ve üçü de kamuoyunun elinde yok. Mülkiyetin yoğunlaşıp yoğunlaşmadığını tartışıyoruz, ama yoğunlaşmayı ölçen seriyi kimse yayımlamıyor. Bir ölçüm eksikliği, kendi başına bir politika tercihidir.

Konut politikasının doğru gösterge seti ve mevcut veri durumu.

Ülkenin ne kadarı gerçekten dolu

Buraya kadar anlatılan her şey talep ve finansman tarafındaydı. Şimdi altındaki fiziksel gerçeğe bakmak gerekiyor, çünkü Türkiye’de konut tartışmasının en az sorgulanan varsayımı yer darlığıdır. Oysa uydu görüntülerine dayanan arazi örtüsü ölçümlerine göre ülke yüzölçümünün yüzde 1,94’ü yapay bölge olarak sınıflanıyor; her türlü bina, yol, sanayi tesisi ve kentsel yüzey bu paya sıkışmış durumda. Bu rakamı bir alt sınır olarak okumak gerekir, çünkü ölçümün asgari haritalama birimi yirmi beş hektardır ve bu eşiğin altındaki köyler, dağınık yapılar ve dar yollar ayrı sınıf olarak sayılmayıp çevredeki tarım veya orman alanına yazılır; Türkiye’de kırsal yerleşim dağınık olduğu için bu sapma küçük değildir. Buna karşılık aynı sınıf yalnızca konutu değil sanayiyi, madenleri ve kentsel yeşil alanları da kapsar, yani konutun payı bundan daha düşüktür. Aynı yöntemle ölçülen Avrupa Birliği ortalaması yüzde 4,2’dir ve iki tarafta da benzer sapma bulunduğu için karşılaştırma, mutlak değerden daha güvenilirdir. Türkiye, kıtanın kentsel yüzey oranı en düşük ülkelerinden biridir. Yüzölçümünün yüzde 30’u ormandır ve bu oran yirmi beş yılda yükselmiştir; yüzde 42’ye yakını tarım alanıdır.

Bu tablo bize iki şey söylüyor. Birincisi, ülkede konut yapacak fiziksel alan yönünden bir kıtlık yoktur. İkincisi, bu bir kıtlık olmadığı halde fiyatlar kıtlık fiyatı gibi davranıyorsa, kıtlığın yeri toprak değil, o toprağın kullanılabilir hale getirilmesidir. Bir arsanın konut arsası olabilmesi için imar planına girmesi, altyapısının çekilmesi, ulaşımının kurulması ve statüsünün netleşmesi gerekir. Bunların hiçbiri arazi kadar bol değildir. Kısacası Türkiye’de bol olan toprak, kıt olan ise imarlı ve altyapılı arsadır. Konut fiyatının içindeki asıl şişkinlik de tam olarak buradan gelir; çünkü inşaat maliyeti ülkenin her yerinde birbirine yakınken, arsa bedeli birkaç ilçede diğerlerinin kat kat üzerine çıkar.

Yüzde. Uydu tabanlı arazi örtüsü sınıflaması, 2018. Asgari haritalama birimi yirmi beş hektar olduğundan bu eşiğin altındaki yerleşimler kapsanmaz; yapay bölge payı bir alt sınır değeridir. Avrupa serisi yirmi sekiz ülke içindir ve orman payı ayrı tanımla ölçülür.

İmar kapısı neden bu kadar dar

İmara açma süreci Türkiye’de yavaş değil, dar. Aradaki fark önemlidir. Yavaş bir süreç zamanla açılır; dar bir süreç ne kadar beklerseniz bekleyin aynı miktarda arsa üretir. Türkiye’de bir arazinin konut arsasına dönüşmesi için üst ölçekli plan, nazım imar planı, uygulama imar planı ve parselasyon aşamalarından geçmesi, tarım arazisiyse tarım dışı kullanım izni alması, ormanla komşuysa sınır tespitine takılmaması, jeolojik etütlerini tamamlaması gerekir. Bu zincir gerekli ve büyük ölçüde doğrudur; ancak zincirin her halkası ayrı bir idarede olduğu için sistem toplamda kapasite üretmez. Nitekim otuz yıla yakın bir dönemde tarım dışı kullanıma açılan toplam alan 2,6 milyon hektardır ve bunun tamamı konuta gitmemiştir.

Bu darlığın sonucu, kentlerin yana değil yukarı büyümesidir. Yeni arsa üretilmediğinde talep mevcut imarlı alanlara yığılır, çözüm olarak emsal artırılır ve aynı parselde daha çok daire çıkarılır. Böylece hem altyapı aynı kalırken yoğunluk katlanır, hem de arsa bedeli her emsal artışında yukarı sıçrar; çünkü artan imar hakkı doğrudan arsa sahibinin cebine yazılır. Türkiye’de kentsel dönüşümün büyük bölümünün neden daha yüksek ve daha yoğun bloklarla sonuçlandığını buradan anlamak gerekir. Yoğunluk bir tasarım tercihi değil, arsa üretememenin zorunlu sonucudur.

Doğru yaklaşım, imarı parsel parsel değil koridor koridor açmaktır. Yani önce ulaşım hattı ve altyapı yatırımı yapılır, sonra o hattın çevresi planlı biçimde konuta açılır. Bu, dünyanın büyüyen kentlerinde bilinen bir yöntemdir ve iki şeyi aynı anda çözer: arsa arzını artırır, artışın rastgele değil kontrollü olmasını sağlar. Türkiye’de bunun yapılmamasının teknik değil kurumsal nedenleri var. Altyapı yatırımını yapan idare ile imar yetkisini kullanan idare çoğu zaman farklıdır ve ikisinin takvimi hiçbir zaman aynı olmaz. Sonuç, altyapısız yerde imar, imarsız yerde altyapıdır.

Küçük konut neden yapılmıyor

Türkiye’nin hane yapısı beş buçuk milyonu aşan tek kişilik haneye ulaşmışken, konut stoku hâlâ dört kişilik aile için tasarlanıyor. Bunun bir kısmı mevzuattandır. İmar yönetmeliğine göre her müstakil konutta en az bir oturma odası, bir yatak odası, bir mutfak veya yemek pişirme yeri, bir banyo ve bir tuvalet bulunmak zorundadır. Stüdyo tipi konut 2017’den itibaren fiilen yasaklanmış, ancak 2025 Ağustos’unda yapılan yönetmelik değişikliğiyle yeniden mümkün hale gelmiştir. Yine de yeni düzenleme, bir parselde üretilecek bağımsız bölümlerin en fazla yüzde 20’sinin bu tipte olmasına izin veriyor. Yani mevzuat küçük konutu artık yasaklamıyor, ama beşte bir kotasıyla sınırlıyor.

Asıl mesele bu kotadan daha derinde. Türkiye’de imar hakkı emsal üzerinden, yani inşa edilebilecek toplam metrekare üzerinden verilir; müteahhidin karı ise satılan metrekare üzerinden oluşur. Bu yapıda küçük konut üretmenin hiçbir mali cazibesi yoktur, çünkü aynı emsalle daha çok ama daha ucuz birim üretmek, birim başına düşen mutfak, banyo ve tesisat maliyetini yükseltir. Buna otopark, asansör ve ortak alan yükümlülüklerinin bağımsız bölüm sayısına bağlanması eklendiğinde, küçük daire üretmek üreticinin aleyhine çalışır. Sonuç, tek kişilik hanelerin sayısı ikiye katlanırken piyasanın ısrarla iki artı bir üretmesidir.

Bunun karşılığında birçok ülkede görülen otuz beş ile elli metrekare arasındaki bahçeli, tek katlı veya iki katlı yatay konut tipi Türkiye’de neredeyse hiç yok. Oysa böyle bir tipoloji için gereken şey teknoloji değil, ayrı bir imar sınıfıdır: düşük emsal, küçük parsel, sınırlı kat, basit ruhsat süreci ve otopark yükümlülüğünün konut büyüklüğüne göre kademelendirilmesi. Kamunun kendi sosyal konut hamlesinde bile en küçük tip elli beş metrekaredir ve tamamı çok katlı üretilmektedir. Küçük ve yatay konut, deprem güvenliği açısından da avantajlıdır; iki katlı bir yapının taşıyıcı sistem riski, on iki katlı bir bloğunkiyle karşılaştırılamaz. Bu tipolojinin yokluğu bir tercih değil, mevzuatın ve maliyet yapısının ortak ürünüdür.

İmar mevzuatı ve kamu konut programı verileri.

İki buçuk trilyonluk havuz nerede duruyor

Türkiye’nin uzun vadeli tasarruf havuzu, konuşulanın aksine küçük değil. Bireysel emeklilik sisteminde biriken fon büyüklüğü 2026 Ağustos’unda 2,39 trilyon lirayı, otomatik katılımla birlikte toplam 2,4 trilyon lirayı aştı ve iki sistemdeki katılımcı sayısı 18 milyonu geçti. Emeklilik yatırım fonlarının hane halkının toplam finansal varlıkları içindeki payı bir yılda yüzde 6,7’den yüzde 9,1’e çıktı. Karşılaştırma çarpıcıdır: aynı ülkede bankacılık sisteminin tamamının konut kredisi bakiyesi 752 milyar liradır. Yani emeklilik havuzu, ülkedeki bütün konut kredilerinin üç katından büyüktür.

Bu para uzun vadelidir, düzenli akar ve tanımı gereği yirmi otuz yıllık bir yükümlülüğü finanse etmek için birikir. Konut kredisi de yirmi otuz yıllık bir varlıktır. İki tarafın vadesi birbirine bu kadar uyarken aralarında bir köprü bulunmaması, Türkiye finansal mimarisinin en görünür boşluğudur. Dünyada bu köprünün adı ipotek teminatlı menkul kıymettir: bankalar verdikleri konut kredilerini bir havuzda toplar, bu havuza dayalı tahvil çıkarır, emeklilik ve sigorta fonları bu tahvili alır. Böylece kredi bankanın bilançosunda tıkanıp kalmaz, uzun vadeli tasarruf ile uzun vadeli borç aynı borunun iki ucu olur.

Bu yapının kurulabilmesi için üç şey gerekir. Birincisi standarttır: havuza giren kredilerin peşinat oranı, gelir belgesi ve değerleme kuralları tek tip olmalıdır, aksi halde fon yöneticisi ne aldığını bilemez. İkincisi şeffaf değerlemedir; kredinin dayandığı konutun değerini kimin, hangi yöntemle belirlediği denetlenebilir olmalıdır. Üçüncüsü ise kamu garantisinin doğru yerde durmasıdır. Garanti verilecekse bu, getiriyi değil ödeme akışının sürekliliğini güvenceye almalıdır, çünkü getiriyi garanti eden her yapı riski görünmez kılar ve nihayetinde bütçeye yıkar. On beş yıl önce yaşanan küresel krizin dersi tam olarak budur; sorun menkul kıymetleştirmenin kendisi değil, standardın ve şeffaflığın olmamasıydı.

Buna emeklilik fonu açısından bakmak da gerekiyor. Bu para katılımcıya aittir ve konut piyasasını desteklemek için değil, katılımcıya emeklilik geliri sağlamak için vardır. Dolayısıyla doğru soru, fonların konuta yönlendirilip yönlendirilemeyeceği değil, konut finansmanının bu fonlar için yatırım yapılabilir kaliteye getirilip getirilemeyeceğidir. Kaliteli, derecelendirilmiş, likit bir konut tahvili piyasası kurulursa fon zaten kendi iradesiyle gelir. Kurulmazsa, zorlama bir yönlendirme yalnızca katılımcının birikimini riske atar.

Emeklilik verileri 2026 Ağustos, kredi verisi 2026 Nisan, milli gelir 2025 içindir.

Tablodaki veriler bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir. Geçmiş getiriler geleceğe ilişkin bir taahhüt oluşturmaz.

Her şeyin başı: çalışan bir mortgage piyasası

Buraya kadar sayılan bütün başlıklar tek bir koşula bağlıdır. İmar açılsa, küçük konut tipolojisi kurulsa, emeklilik fonu havuzu konut tahviline yönlendirilse bile, enflasyon yüksek kaldığı sürece uzun vadeli konut kredisi matematiksel olarak mümkün değildir. Nedeni basittir: yüksek enflasyon ortamında hiçbir finansal kurum yirmi yıllık sabit faizli bir alacağı taşımak istemez, çünkü paranın yirmi yıl sonraki değerini kimse fiyatlayamaz. Bu yüzden vadeler kısalır, taksitler ödenemez seviyeye çıkar ve kredi kanalı fiilen kapanır. Konut kredisi bakiyesinin milli gelire oranının yüzde bir buçuk dolayında kalması bir tercih değil, bu aritmetiğin sonucudur.

Bunun ne kadar bağlayıcı bir kısıt olduğunu görmek için kamunun kendi çözümüne bakmak yeterli. Beş yüz bin konutluk sosyal konut programında konutlar yüzde 10 peşinat ve iki yüz kırk ay vadeyle satılıyor, taksitler memur maaş artışına endeksleniyor. Yani devlet, piyasanın üretemediği uzun vadeli konut finansmanını kendi bilançosuyla taklit ediyor. Bu, dar gelirli hane için değerli bir imkândır; ama ölçeğine dikkat etmek gerekiyor: beş yüz bin konut, yirmi yedi milyon hanenin yüzde ikisine denk gelir ve teslimatlar 2027 ile 2028’e yayılır. Kamu konutu bir mortgage piyasasının yerini tutamaz, olsa olsa onun yokluğunda bir tampon görevi görür.

Dezenflasyon süreci burada belirleyici olacak. Enflasyon kalıcı biçimde tek haneye indiğinde önce vadeler uzar, sonra sabit faizli ürün mümkün hale gelir, en sonunda ikincil piyasa kurulabilir. Sıralama bu şekildedir ve atlanamaz. Ara dönemde iki araç işe yarayabilir. Birincisi, taksitin gelire endekslendiği ürünlerdir; ödeme yükü hanenin gelir artışını takip eder, faiz riskini hane taşımaz. İkincisi, ilk kez konut alan hanelere yönelik ve yalnızca belirli bir büyüklüğün altındaki konutları kapsayan hedefli düzenlemelerdir. İkisinin ortak özelliği, desteği fiyatı yukarı iten genel bir talep teşvikine dönüştürmemesidir. Bu ayrım hayatidir; çünkü arsa arzı açılmadan verilen her genel konut teşviki, ilave konut değil ilave fiyat üretir.

Nitekim bugünkü tablo bu geçişin ilk işaretlerini veriyor. Konut fiyatları reel olarak gerilerken kiralar nominal artışta öndedir; ipotekli satışların payı iki yılda yüzde ona yakın bir seviyeden yüzde ondokuzun üzerine çıkmıştır. Bunlar, konutun değer saklama işlevini kaybettikçe barınma işlevine geri döndüğünü gösteren erken sinyallerdir. Faiz düştükçe bu sinyal güçlenecek, ama sonucun ne olacağını belirleyecek olan şey arsa tarafının aynı anda açılıp açılmayacağıdır. Kredi ucuzlar da arsa arzı sabit kalırsa, ucuzlayan kredinin tamamı fiyata gider ve on yıl sonra aynı tartışmayı bir kez daha yaparız.

Sonuç

Bir sistemi ürettiği beton miktarıyla değerlendirmemek gerektiği doğrudur. Ama onu, demografisi değiştiği için hareket eden bir oranla değerlendirmek de aynı hatanın diğer yüzüdür. Türkiye’de ev sahipliği oranının düşmesinin arkasında bir mülkiyet kaybı değil, hanelerin bölünmesi, kentleşmenin biçim değiştirmesi ve kalabalık kuşakların aynı anda hane kurma yaşına gelmesi vardır. Bu üçü olmasaydı bile gerçek bir barınma sorunu yine olurdu; çünkü asıl sorun, mülkiyete geçişin finansman kanalının fiilen bulunmaması ve konutun uzun bir dönem boyunca barınma malı olmaktan çıkıp enflasyon sigortasına dönüşmesidir.

Bu tespit, çözümün nerede aranması gerektiğini de söylüyor. Ülkenin yapılaşmış yüzeyi tek haneli yüzdelerde kalırken toprak kıt değildir; kıt olan imarlı ve altyapılı arsadır ve o arsa ancak ulaşım hattıyla birlikte, koridor mantığıyla ve değer artışının bir bölümü altyapıya geri dönecek biçimde üretilebilir. Hane yapısı tek kişiliğe doğru kayarken konut tipolojisi dört kişilik ailede kalmıştır; küçük ve yatay konutu mümkün kılacak olan yeni bir teknoloji değil, ayrı bir imar sınıfıdır. Ülkenin uzun vadeli tasarrufu yetersiz değildir; emeklilik havuzu bütün konut kredilerinin üç katıdır ve eksik olan, bu parayı konut finansmanına bağlayacak standartlı ve şeffaf bir menkul kıymet piyasasıdır. Bunların hepsinin üzerinde ise tek bir koşul duruyor: enflasyon kalıcı olarak inmeden vadeler uzamaz, vadeler uzamadan mortgage piyasası kurulmaz.

Sıralama önemlidir ve tersine çevrilemez. Önce fiyat istikrarı, sonra uzun vadeli finansman, onunla eşzamanlı olarak arsa arzı, en sonunda tipoloji çeşitliliği. Bu sıra bozulduğunda, yani arsa açılmadan kredi ucuzladığında, ucuzlayan kredinin tamamı fiyata yazılır ve ortaya çözüm değil yeni bir balon çıkar.

Yirmi beş yaşındaki bir insanın anne babasının evinde oturmasının nedeni ülkede yeterince daire olmaması değil. Nedeni, o dairenin bedelini ödeyecek bir mekanizmanın olmaması. Tartışmayı beton üzerinden yürüttüğümüz her yıl, bu mekanizmayı kurmak için harcanmayan bir yıl oluyor.

petrolandeco.com  ·  Enerji Ekonomisi ve Küresel Piyasalar

Bu konudaki diğer yazılar